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融创孙宏斌:投资错了 盖什么房子都是赔钱的

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融创孙宏斌:投资错了盖什么房子都是赔钱的
融创中国董事长 孙宏斌

  12月6日电 眼下,2016年只剩下最后不到一个月时间,在各大房企做最后冲刺的关头,融创中国已经提前完成年度销售任务,并稳稳坐上了千亿房企的宝座。实际上,步入白银时代的房地产市场,并非所有企业都能一帆风顺,能够生存并快速发展更显得不易。

  新的市场背景下,如何搞定生存和发展的问题,在融创中国董事长孙宏斌看来,这取决于企业对行业发展和企业投资逻辑的准确判断。据了解,融创中国坚持区域聚焦和高端精品发展战略,实现了全国八大区域的优化合理布局,优质的产品和服务为公司业绩的成长奠定了坚实基础。

  杠杆太多投资比种庄稼还难

  在房地产市场摸爬滚打多年,孙宏斌深谙这一行业的特点。在他眼里,房地产归根结底是投资和盖房子,如果“投资错了,盖什么房子都是赔钱的。”

  孙宏斌坦言:“投资本来就是很难的事,这个行业投资比别的行业更难,为什么?杠杆太多。有银行、客户预付款,有杠杆以后让投资变得很复杂,现在投了钱以后杠杆很高,而且能不能赚钱要在三年以后,比种庄稼还难。”而盖房子就是买对了地块,通过品牌和高端产品的打造,市场就能做得更好。

  不过,做好投资和土地这两件事关键是选对区位,因为房地产市场是区域性市场,不能以偏概全。为此,孙宏斌认为从来就不存在“中国房价”这个概念,“因为北京、上海与廊坊、燕郊的房价不一样,不能笼统地说中国房价将会怎么样,没法回答。每个城市的情况也不一样,存在错配,缺房的地方缺供应,有供应的地方不缺房。”

  对房地产行业要认清其城市之间、时间以及空间的不平衡。正是基于这样的认识,融创在城市选择上谨慎而准确,比如孙宏斌提到去年和今年分别看好南京和武汉。整体布局层面,融创精选了供求关系健康且具有经济增长潜力的一、二线重点城市,目前已成功进入27个城市,实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部一、二线核心城市的卡位布局。

  对于投资逻辑孙宏斌这样总结:“我觉得对宏观经济必须有判断,你的判断可以是对的,也可以是不对的,不对可以慢慢再调整,但是没有判断的话就无法得出投资逻辑,你的投资逻辑就很难是对的。你要买对地方、买对时间,多借点钱,对现在来说如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。这就是我说的投资逻辑。”

  把控风险没有现金流企业就无法生存

  不过,市场风险时刻存在。因此,每家企业无论规模大与小都应该重视现金流。孙宏斌认为,没有现金流企业就无法生存,另外是看企业有没有价值。“我看了很多公司,一种是现金流没有问题,价值有问题,然后就转着转着转出一个窟窿;第二类公司是价值没问题,现金流有问题,活不下去。”

  这里的价值特指土地价值,孙宏斌坦承:“对这个行业来说,第二类企业可能更好一点,因为这个行业主要看中的是价值,别的行业并购的是资产占有率,是大脑,或是专利。而房地产行业并购的就是土地的价值。所以如果现金流没有问题,但是企业的土地没有价值,转着转着最后转了一个窟窿。”

  然而,企业的自我运行之外还受宏观政策的影响,这一点似乎无法回避。谈及近期的市场调控,孙宏斌认为这次的宏观调控绝对是好事,而且是对谁都是件好事,包括如客户、开发商、银行等。在孙宏斌看来,很多开发商还没有认识到这次调控的严峻性,但对于融创本身来讲,以打造高端产品为主要特色,融创赶上了机会。

  据了解,无论是北京壹号院,还是壹号庄园,融创一直坚持高端精品战略,通过多年在一线城市的发展磨练,形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品系。同时,2015年融创开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系,不断提升产品的服务配套和品牌价值。

  而孙宏斌所谓的机会就在于,虽然从整体收入房价比来看,很多城市、很多购房者买房压力很大,但总有30%甚至10%的客群对住房有更高需求,因此坚持打造高端和改善型产品的融创能够持续获得稳步增长。“客户原来能买多套房,现在只能买1套房,那一定选择会位置好、品牌好、品质好的房子。”孙宏斌说。

  数据可以说明问题,截止2016年10月底,融创实现合约销售金额1080.3亿元,同比增长高达91%,融创在今年10月提前进入千亿阵营,也是近三年第一家新晋千亿阵营的房企。未来,融创在更多城市持续布局,发挥品牌和产品优势,千亿房企的路或将走得更远。

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